#Archigadki 34: Które mieszkanie łatwiej zaprojektować? Z rynku wtórnego, czy nowe?

Chciałabym, żebyśmy sobie dzisiaj porozmawiamy o tym, jakie są zalety i wady projektowania, a później wykańczania mieszkania w starym budownictwie oraz w nowym budownictwie. Jakie macie preferencje, jakie mieszkania wolicie projektować? Wolcie projektować mieszkania nowe, z rynku pierwotnego, gdzie mieliście może okazję wykonać zmiany deweloperskie albo przyszedł do was klient z zakupionym nowym mieszkaniem, to w takie mieszkanie, chętniej się wchodzi jeśli chodzi o projekt? Czy rajcują Was remonty starych mieszkań, kamienice, stare budownictwo, mieszkania z rynku wtórnego, bo efekt zmiany jest bardziej spektakularny. Na pewno jest się czym pochwalić, to jest duże wyzwanie, bardzo ambitne, bo mogą się pojawićć różne niespodzianki, a czasem z takim mieszkaniem wiąże się jakaś ciekawa historia. Dajcie znać, które mieszkania wolicie projektować. Jestem bardzo ciekawa, jak to u Was wygląda.

U nas to jest tak, że mamy mieszkań do remontu i deweloperskich tak pół na pół. Ja się nie wzbraniam bardzo mocno przed starym budownictwem, bo jestem jego fanką. Bardzo lubię w tych mieszkaniach z rynku wtórnego podłubać, jeśli chodzi o projekty i realizację, bo zawsze z takich mieszkań wychodzą naprawdę świetne efekty. Ta zmiana przed i po jest spektakularna. Naprawdę widać ogromny trud włożony właśnie w remont i projekt takiego mieszkania. Natomiast jeśli chodzi o projekty mieszkań deweloperskich, to zdecydowanie jest to łatwa sprawa. Tam niewiele jest nas w stanie zaskoczyć. To mieszkanie widzimy, jesteśmy w stanie bardzo dokładnie ocenić z inspektorem jego stan, ewentualne usterki, wady. Są nowe instalacje, więc jeśli mamy to szczęście i dla klientów zrobiliśmy wcześniej zmiany deweloperskie, to wykończenie tego mieszkania można powiedzieć, że ze wszystkich opcji jest po prostu czystą przyjemnością, bo takie realizacje bardzo szybko przebiegają.

Mimo pisze: „wnętrza, że remonty generalnie w starych budynkach”. Zdecydowanie. O starych budynkach możemy mówić, przyjmy, że budynki do 2000 roku to możemy mówić o rynku wtórnym, bo to są mieszkania, które mają ponad 20 lat, natomiast te najbardziej popularne mieszkania do remontów to są bloki z lat 90, 80, 70 i starsze. Tam to jest w ogóle dosyć trudny temat, bo często również są objęte jakąś ochroną konserwatorską i nie wiedziały na przykład remontu oprócz takiej kosmetyki od 50 czy 60 lat. To są trudne tematy, które wymagają dużej uważności. Ale już budynki z lat 2000 czy lat 90, również wracają na rynek nieruchomości i również aktualnie są do sprzedania w dosyć dużej ilości. To są takie mieszkania, które ktoś użytkował przez ostatnie 15, 20 lat i podjął decyzję o zwiększeniu metrażu albo, na przykład, przeprowadzkę poza miasto do domu jednorodzinnego, wiec one z powrotem wracają na rynek. Możemy zauważyć, że rynek wtórny to są mieszkania do początku XXI wieku, czyli już takie ponad 20 letnie, gdzie ta zieleń i ta infrastruktura też już zdążyły się wykształcić. Ja zanotowałam sobie plusy, które podawaliście podczas odpowiedzi na Instagramie odnośnie rynku wtórnego i rynku pierwotnego. Teraz przytoczę argumenty jednej i drugiej strony i chcę o trochę o tych plusach budownictwa porozmawiać. 

Za mieszkaniem deweloperskim, czyli za takim mieszkaniem z rynku pierwotnego. Mówię tutaj o mieszkania deweloperskich mam na myśli mieszkania zupełnie nowe, wcześniej przez nikogo niezamieszkane, takie które po prostu są świeże do oddania i kupujecie je bez żadnego wyposażenia. Więc przyjmijmy, że mieszkania deweloperskie właśnie takimi mieszkaniami nowymi są, choć co Radek wczoraj słusznie zauważył, o mieszkaniu deweloperskim możemy już mówić również o 30 letnich, bo wtedy rozpoczął się ten proces budowy mieszkań przez deweloperów. Więc, żeby to nie było dla Was mylące, na potrzeby dzisiejszych Archigadek o mieszkaniach deweloperskich mówimy jako o zupełnie nowych mieszkaniach. 

Co jest fajnego w tych mieszkaniach nowych? Nie można temu zaprzeczyć, że one są dużo wygodniejsze dla osób z niepełnosprawnościami albo dla młodych rodziców, dla mam, dla tatusiów, którzy mają małego szkraba i trzeba jakby tym wózkiem pokonywać czasem kilka pięter. One mają windy, one mają garaże podziemne, więc jakby ten luksus i komfort użytkowania tych mieszkań jest dużo większy niż w przypadku mieszkań ze starego budownictwa, gdzie często te mieszkania, te bloki nie są wyposażone w windy, nie są wyposażone w garaże podziemne, chociaż to nie jest regułą, bo często zdarza się, że również mieszkania z rynku wtórnego tę windę posiadają. Jest ona prawdopodobnie starsza, czasem wymaga remontu, często te remonty i wymiana windy są przez wspólnotę podokonywane, albo, na przykład, w przypadku mego bloku 4 piętrowego my takiej windy nie posiadamy i ja mieszkam na 3 piętrze i wtedy, kiedy urodził się Robcio, to oprócz tego, że on był bardzo duży i gruby od samego początku i był po prostu taką wielką kluchą, to jeszcze ten jego wózek, spacerówka, gondola i tak dalej, to była gehenna dla mnie do noszenia tego na trzecie piętro. Ale mieliśmy taki patent, że ten jego wózek po spacerze ja chowałam do bagażnika samochodu, który był zaparkowany u nas pod blokiem i następnego dnia, jak wychodziła z nim na spacer, to brałam torbę z całym ekwipunkiem dziecięcym plus do tego dziecko pod pachę i schodziłam z nim z tego trzeciego piętra, szłam do samochodu, wyciągałam wózek, rozkładałam ten wózek i wkładałam go do tego wózka i szliśmy wtedy na spacer, a w drugą stronę procedura była odwrotna, czyli wózek był składany, wkładany do bagażnika, do samochodu, dziecko pod pachę, torba i na trzecie piętro z tą kluchą wielką. Więc taki mieliśmy patent. Całe szczęście, że mieliśmy dwa samochody, więc nie było problemu, żeby ten jeden stał i był garażem na wózek w tamtym czasie, ale to nie było rozwiązanie jakoś specjalnie komfortowe i też niemożliwe dla wszystkich, bo nie każdy ma możliwość trzymania wózka w samochodzie. Pomijam fakt, że w takich miesiącach dosyć chłodnych to ten wózek po wyjęciu z bagażnika był po prostu zimny. Więc ja też nie mogłam od razu tego dzieciaka włożyć do tego wózka. Ten wózek musiał się chwilę nagrzać, musiałam wyłożyć trzema warstwami koca, żeby mi się syn nie zaziębił. Nie było to szczególnie szczęśliwe rozwiązanie. Więc to sprawiło, że my bardzo szybko, jak tylko było to możliwe, z tej gondoli i z tej dużej spacerówki przeszliśmy na taki bardzo lekki wózek, typu parasolka, który mogłam wziąć ze sobą do mieszkania. Tak to właśnie wyglądało, ale ta dwa lata to naprawdę się przemęczyłam strasznie z wnoszeniem tego wózka i syna, dopóki on nie nauczył się chodzić i nie mógł samodzielnie wchodzić do mieszkania. 

Więc dokładnie rozumiem wszystkie zarzuty co do starego budownictwa, które takiej windy i garażu nie posiada, bo dla młodego rodzica, dla młodej mamy, to naprawdę jest to gehenna. Na szczęście ten czas dosyć szybko mija i później jest już po prostu łatwiej. Teraz już mój syn oczywiście sam wchodzi, wiec nie ma tego problemu. Ten problem skończył się w okolicach trzeciego roku, kiedy on był na tyle samodzielny, że sam na to trzecie piętro wchodził. Muszę przyznać, że jakby plusem tego rozwiązania było to, że ja po ciąży doszłam do swojej starej figury w ekspresowym tempie, ponieważ ten wysiłek codziennym i codziennie wchodzenie i schodzenie po kilka razy z tego trzeciego piętra sprawiło, że ja nie miałam problemów z pozbyciem się tych dodatkowych kilogramów. Więc nie ma tego złego, co by na dobre nie wyszło, ale jest to problem, a już w ogóle w przypadku osób z niepełnosprawnościami jest to element wykluczający totalnie użytkowanie takiego mieszkania. 

To co jeszcze mówiliście na temat mieszkania deweloperskie i dlaczego ono jest fajne, to nowe budownictwo, to oprócz parkingu i windy, to to, że nie robimy remontu na start, robimy tak jak chcemy od razu i tu jest właśnie bardzo cenna uwaga, chociaż nie zawsze prawdziwa. Jeśli chodzi o standard deweloperski i rynek wtórny to zawsze może się zdarzyć, tak, że w przypadku jednego i drugiego konieczne jest wykonanie zmian, chyba, że mieliście to szczęście i klient zgłosił się do Was z prośbą o wykonanie zmian deweloperskich na bardzo wczesnym etapie budowy, czyli wtedy kiedy takie zmiany są jeszcze możliwe do wykonania albo klient kupił mieszkanie na ostatniej kondygnacji i jeszcze mimo tego, że budowa jest już bardzo zaawansowana, to deweloper zgodził się na nanoszenie zmian. Natomiast mieszkania z niższych kondygnacji, czyli partner, pierwsze piętro, one bardzo szybko tracą możliwość nanoszenia zmian deweloperskich, dlatego, że to są pierwsze kondygnacje, które się buduje i możliwość dokonywania tam zmian w ścianach, nawet działowych czy nawet w instalacjach jest możliwa na ultra wczesnym etapie budowy, czyli takim, jak jest dziura w ziemi albo wręcz budowa jeszcze się nie rozpoczęła. Więc klient, który będzie zdecydowany na takie mieszkanie na parterze, będzie chciał dokonać tych zmian deweloperskich, powinien kupić takie mieszkanie przynajmniej półtora roku do dwóch lat przed oddaniem mieszkania. Więc bardzo długi czas musi minąć, zanim klient otrzyma klucze do mieszkania, a Wy będziecie mogli rozpocząć u niego realizację. Jeśli tak się zdarzy, my mamy kilka naszych klientów, z którymi mamy relacje już od dwóch lat co najmniej, bo oni właśnie trafili do nas w momencie, kiedy te zmiany deweloperskie były możliwe do wykonania i w tamtym miesiącu rozpoczęliśmy z nimi tak naprawdę realizację, projektu i nadzór nad pracami. Więc to wszystko trwa długo, ale jeśli ma czas i potrzebę i jest mocno zdeterminowany, żeby właśnie w tym bloku kupić to mieszkanie i chce poczekać, może poczekać, to jest najlepszy scenariusz. 

Natomiast bardzo często zdarza się, że trafiają do nas osoby po projekt z mieszkaniem, które jest wybudowane i gotowe i tak naprawdę czekają tylko na odbiór klucza, albo wręcz te klucze już mają w dłoni i można rozpocząć realizację. W takim przypadku jest 95 % szans na to, że jakichś zmian w takim mieszkaniu dokonywać będzie trzeba. Czasem są to zmiany bardzo kosmetyczne, takie kiedy trzeba po prostu dorobić kilka gniazdek, punktów oświetleniowych i nic ponadto, jeśli ma się szczęście i trafiło się na dewelopera, który dobrze zaprojektował układ funkcjonalny, ale w większości jednak klienci chcą dokonywać daleko idących zmian. Dodatkowe pomieszczenia, powiększenie łazienki, wydzielenie kuchni albo wręcz przeciwnie, włączenie kuchni do salonu, wnęki dodatkowe na szafy w holu, garderoby, spiżarki i tak dalej. Mnóstwo potrzeb i konieczność i taka potrzeba wyciśnięcia z tego metrażu, za który się płaci niemało w tym roku, konieczność wyciśnięcia jak z cytryny 100% funkcjonalności i użyteczności. Więc te zmiany tak czy inaczej są konieczne do wykonania. Oczywiście, pełna zgoda, wykonanie tego w standardzie deweloperskim jest tańsze niż konieczność zerwania starej podłogi, zerwania płytek, demontażu sanitariatów i armatury w starym budownictwie, w mieszkaniu, które to wyposażenie już posiada. Tutaj mówimy o tym, że najpierw trzeba wyrzucić to wszystko, co jest i wyjąć dotychczasowe wyposażenie, potem pozmieniać instalacje elektryczną, albo wręcz wymienić na nową, jeśli jest to stare budownictwo i dopiero wtedy możemy mówić o takim standardzie deweloperskim. 

Więc tutaj  jesteśmy przynajmniej miesiąc czasu do tyłu, jeśli chodzi o remont w stanie deweloperskim. Nawet jeśli w tym nowym mieszkaniu również dokonujemy zmian, to jednak ten moment wygrzebania tych gruzów i wyniesienia starego wyposażenia plus dodatkowe wykonanie tych zmian, to jest przynajmniej miesiąc w plecy w stosunku do takiego samego zakresu prac, ale w mieszkaniu w nowym budownictwie. Więc tu na pewno trzeba brać na to poprawkę i musicie informować swoich klientów, że jeżeli ktoś trafia do Was z takim mieszkaniem, no to jego wykończenie będzie na pewno dłuższe niż w standardzie deweloperskim, niż nowe mieszkanie. Ale tych zmian trzeba dokonać tak czy inaczej. Także stan deweloperski nie zawsze oznacza, że wchodzimy z wykończeniem i się szybko wprowadzamy. Tych zmian trzeba dokonać bardzo często. Mamy taki przykład od naszych klientów, którzy z nami robili zmiany deweloperskie i w tym samym momencie weszliśmy z wykończeniem mieszkania o podobnym metrażu, również nowego mieszkania, gdzie tych zmian deweloperskich nie mogliśmy dokonać, bo klienci trafili do nas bez takiej możliwości. No i to mieszkanie, gdzie zmiany były wykonane półtora roku temu, jest już na końcówce, zaraz będziemy montować okna i drzwi. Natomiast mieszkanie, w którym dokonujemy tych zmian, też jest nowym mieszkaniem, to jesteśmy jeszcze na etapie przekłuwania instalacji elektrycznej i stawiania ścian i jakieś pierwsze płytki się w łazience po prostu pojawiają. Ale przynajmniej miesiąc do tyłu jesteśmy z tymi pracami do tyłu, mimo że obie ekipy są bardzo sprawne i naprawdę nie zawalają roboty, ale przez konieczność dokonania tych zmian to się wydłuża.

Kolejna rzecz, o której pisaliście i jest na plus dla nowego mieszkania, to jest to, że są nowe instalacje, bardziej nowoczesna technologia. Mogłoby się wydawać, że lepsza technologia stawiania budynków i tutaj pełna zgoda, natomiast to, na co jeszcze zwracaliście uwagę dzisiaj Ewa czyli Baba z budowy czy Radek mówili o tym, że te nowe nie zawsze oznacza lepsze, bo mamy do czynienia z dużym boomem mieszkaniowym, wiec deweloperzy bardzo mocno spieszą się ze stawianiem nowych budynków. Oczywiście, ceny są wywindowane za metr kwadratowy znowu w stosunku chociażby do tamtego roku. Jeśli ktoś miał szczęście i kupił w tamtym roku mieszkanie, to może czuć się szczęściarzem, bo ceny w tym roku naprawdę podskoczyły mocno w górę, więc deweloperzy bardzo mocno spieszą się z oddaniem tych mieszkań do użytkowania, ale jak wiecie, pewnych procedur albo takich pewnych technicznych elementów nie da rady przyśpieszyć, pewne rzeczy muszą doschnąć, trzeba doszlifować, dolać i tak dalej na budowie. Więc pośpiech na pewno nie jest dobrym doradcą właśnie w przypadku budowania mieszkań, domów i w ogóle nieruchomości. Tutaj nie zawsze te nowe technologie będą świadczyły o wyższej jakości tego budynku. 

Z kolei drugie głosy odnośnie właśnie mieszkań z rynku wtórnego mówimy o tym, że jakby tutaj mamy wgląd już do tego, jak to mieszkanie wygląda, jak wygląda cały budynek, to co miało wyjść, te wszystkie usterki to, w trakcie tych lat wyszły. Budynek już nie pęka, nie osiada, wiec jakby tutaj nie mamy tego problemu, że dopiero w trakcie użytkowania przez kolejne 5-6 lat czy 10 będą nam się pojawiały jakieś niespodzianki. Tutaj widzimy co kupujemy. A kupując mieszkanie od dewelopera często widzimy je po raz pierwszy właśnie w momencie odbioru tego mieszkania. Więc tak jakby kupujemy kota w worku. Tutaj mamy możliwość wejścia do tego mieszkania, zajrzeć w każdy kat, rozeznać się, czy są jakieś oznaki grzyba, pleśni, wilgoci w mieszkaniu, czy są jakieś usterki konstrukcyjne czy są jakieś pęknięcia czy coś się dzieje niepokojącego, zarówno z mieszkaniem jak z całym budynkiem, bo mamy możliwość go obejrzeć, zarówno piwnicę jak i klatkę schodową, jak i cały budynek dookoła. 

W mieszkaniu deweloperskich te rzeczy będą dopiero wychodzić, a więc kolejne 5-6 lat to jest tak, a nie wiadomo co tam wyjdzie. U nas ten blok, w którym mamy nasze biuro, które jest zbudowane przez Dom Development, moim zdaniem naprawdę dobrego dewelopera jeśli chodzi o Warszawę. Nie wiem czy najlepszego, bo też nie mam rozeznania, wiec nie traktujcie moich słów jakoś tak mocno dosadnie, bo też mamy różne doświadczenia na różnych budowach, ale tam gdzie pracujemy akurat z tym deweloperem nie mamy większych problemów. Ale nawet właśnie tutaj w pierwszym roku użytkowania pojawił się problem związany z wodą w garażu i podciekaniem fundamentów. Na szczęście problem udało się dosyć sprawnie rozwiązać. Tutaj firma stanęła na wysokości zadania. W tym roku nie zauważyłam nowych wykwitów, w garażach, w halach garażowych, ale prawda jest, że woda w tych niższych kondygnacjach jest bardzo dużym problemem, właśnie w tym nowym budownictwie. Jeśli ta izolacja jest źle zrobiona wokół budynku, to po wprowadzeniu się rok czy dwa, to widzimy, że to po prostu zaczyna wszystko gnić od tych fundamentów. Ja też miałam takie doświadczenie z deweloperem w moje Zielonce, gdzie szukałam mieszkanie, gdzie chciałam kupić takie mieszkanie bezczynszowe w budynku starorodzinnym i już byłam bardzo mocno zdecydowana na to mieszkanie i coś mnie tknęło i pojechałam na pierwszy etap tego osiedla, porozmawiać z mieszkańcami, którzy korzystają już z tych budynków. Tak się zdarzyło, że spotkałam Pana , który u siebie w ogródku coś robił, podcinał drzewka, krzewy i go zagadałam właśnie z pytaniem jak mu się tu mieszka w tym osiedlu, czy poleca to mieszkanie czy osiedle, jakie ma opinie na temat dewelopera i Pan totalnie wylał na mnie kubeł zimnej wody, powiedział, że jeśli jeszcze nie wpłaciłam pieniędzy, to żebym jak najszybciej się wycofała, problem z wodą na parterze z ogródkiem, że jemu woda prawie spływa do salonu, ciągle jest problem, że nie może doprosić się od dewelopera naprawy tych usterek, całą litanię właśnie tych gorzkich żali na dewelopera wylał wtedy na mnie i ja oczywiście wtedy zrezygnowałam właśnie z zakupu tego mieszkania. Może na tym drugim etapie deweloper poprawił wykonanie tych fundamentów, ale nie chciałabym ryzykować, bo wiem, że problem wody w mieszkaniu to jest chyba jeden z najtrudniejszych tematów, które mogą się pojawić i z tym bardzo trudno walczyć. Więc wtedy zdecydowałam się właśnie na zakup mieszkania w bloku na trzecim piętrze, więc problemu wody nie mam, chyba, że mnie sąsiadka z góry zaleje, ale takich od fundamentów z wodą problemów nie mam. Więc jestem zadowolona, że zrezygnowałam wtedy z tamtego mieszkania. To jest właśnie mankament tych nowych budynków, że nie wiemy, co tam może się pojawić. Tutaj to możemy sprawdzić, porozmawiać z sąsiadami, porozmawiać z właścicielem czy w międzyczasie pojawiły się jakieś usterki, co było robione, jak wygląda konserwacja, ile kosztuje czynsz, ile kosztuje utrzymanie tego mieszkania. Mamy wgląd do rachunków, więc to też daje taką wiedzę na temat tego z jakimi kosztami musimy się liczyć. Wiemy ile kosztuje fundusz remontowy, jak często te remonty wspólnota czy spółdzielnia wykonuje, co do tej pory zostało zrobione, tutaj jest większa klarowność. W mieszkaniu nowy deweloperskim mimo, że ono jest nowe, to te rzeczy dopiero będą wychodzić. Więc tutaj musimy uczulić naszych klientów na to, wracając do tych aspektów projektowych nowych mieszkań, że te pękniecie będą się pojawiały i to nie jest żadna wada czy usterka naszych ekip wykończeniowych, tylko to jest naturalny proces osiadania tego budynku, który jest wpisany w mieszkanie nowe. 

Natomiast klienci oczywiście mają zagwarantowane w umowie z deweloperem gwarancję jak i rękojmię, która chroni ich i nakazuje deweloperowi naprawy tych usterek w określonym czasie. Ja już teraz nie pamiętam ile to jest, gwarancja chyba trzy lata, rękojmia pięć lat. Więc klient w ciągu tych pięciu lat jest chroniony w tych kwestiach i ci lepsi deweloperzy mają taki standard, że jak pojawiają się pęknięcia, to oni przyjeżdżają naprawić te pęknięcia, ale również doprowadzają całą ścianę do takiego wyglądu jak z przed tej naprawy, więc muszą całą tę ścianę odmalować i mam takie doświadczenia z dwoma deweloperami w ostatnim czasie, że faktycznie to zostało przez nich naprawione. Akurat w Ząbkach te budynki powstały na sztucznie osuszonych bagiennych, miałam tam kiedyś działkę. Miałam akurat w Zielonce, ale to jest ten sam region i to jest tak, że te budynki były stawiane na bagnistych terenach, więc tam ta woda po prostu wpadała ludziom do salonów prawie że. Wiec tak jest z tymi mieszkaniami deweloperskimi, jeśli chodzi o te usterki, gwarancje i rękojmię. Wiec tu też wart o tym pamiętać, że na takie nowe mieszkanie mamy gwarancję i rękojmie. Oczywiście na stare budownictwo już nie ma, mamy tutaj spółdzielnie, administrację, która zajmuje się większą ilością budynków i te wtedy, w ramach czynszu, jest właśnie ten funduszu remontowy, który w zależności od wieku budynku, stanu utrzymania może być większy lub mniejszy. 

To był kolejny argument, który padał w przypadku osób, które prowadził deweloperskiego i tych nowych budynków, że są te opłaty są niższe, że czynsz za takie mieszkanie jest niższy. Jak to teraz wygląda w praktyce? Jeśli chodzi o mieszkanie 50 metrowe, które mam w Zielonce, to aktualnie za to mieszkanie płacę czynsz w wysokości 470 złotych, więc wychodzi mniej więcej blisko 10 złotych za metr kwadratowy i w ramach czynszu są opłaty za wywóz śmieci, za utrzymanie klatki schodowej oświetlenia na klatce schodowej, ale również ogrzewania na cały budynek, bo nie mamy rozdzielnika, więc płacimy wspólnie. Ja mogę mieć całą zimę wyłączony grzejnik, a sąsiedzi dowalić do pieca i dzielimy się po równo tymi kosztami. Co tam jest jeszcze? Utrzymanie spółdzielni, ale również zadbanie o te części wspólne, trawniki, zieleń, koszenie, grabienie, odśnieżanie, woda tam jest też jest i to wszystko. Nie ma tam prądu. Prąd płacę osobno. Więc to byłoby wszystko. Nie mam garażu, nie mamy windy. Wiec tutaj jest blisko 10 złotych za metr kwadratowy. W tym mieszkaniu, które mamy na potrzeby biura, jest ono blisko 50 metrowe. Jeszcze do niedawna płaciłam taką samą kwotę, natomiast teraz, po uchwaleniu przez wspólnotę nowej ustawy płacimy za to mieszkanie, za ten czynsz 350 złotych. Więc jest dużo tańsze, blisko 150 złotych, właśnie od tych kosztów w starym budownictwie, mimo, że płacimy również za garaż, za windę i również za części wspólne, które tutaj mamy, plac zabaw, plac zieleni na osiedlu na szczęście jest. Ale jest niższy koszt i mamy tutaj w funduszu remontowego, albo mamy w jakiejś niewielkiej kwocie, musiałabym się w to wczytać. Tutaj akurat grzejniki mamy rozdzielnie na każdy z tych lokali, woda tak samo, za prąd płacę osobno. Więc możemy sobie porównać jak mniej więcej w starym i nowym budownictwie te kwoty wyglądają, jak one się dzielą dla tego samego metrażu. Wychodzi na to, z mojego doświadczenia, że czynsz w tym starym budownictwie jest droższy niż w nowym budownictwie. Jestem ciekawa jak to wygląda u Was. Jeśli ktoś ma mieszkanie o podobnym metrażu lub większe lub mniejsze, to też dajcie znać, jakie są to koszty, czy to jest stare budownictwo czy nowe mieszkanie niedawno oddane do użytkowania i czy też płacicie porównywalne kwoty i zobaczymy czy to akurat u mnie tak jest. Dwa miesiące czynsz w tym naszym mieszkaniu w biurze to był droższy o 150 złotych, teraz nam obniżyli. Więc super, ja się cieszę, bo tam w Zielonce nam podnieśli. Trochę się to wyrównało. Jestem ciekawa jak to u Was wygląda. Brak remontu, to robimy tak, jak chcemy, przy czym właśnie o ile mieliście szczęście zrobić zmiany deweloperskie, widny, rękojmie, niższe koszty czynszu, nowe instalacje, nowe technologie. Tutaj pojawiły się takie głosy, nikt w nim wcześniej nie mieszkał, więc nie ma ducha starych właścicieli, o ile to jest dla kogoś ważne, z kolei jakby po drugiej stornie pojawia się argument, że ten klimat, historia tego miejsca, jest tym, co przyciąga do zakupu takiego lokalu. 

Mniej niespodzianek w mieszkaniu deweloperskim i jeszcze brak robactwa, brak zsypów. U mnie robactwa nie ma, nie mamy też zsypów, ale faktycznie w takich wieżowcach, bardzo wysokim budownictwie, to pojawiają się tam takie historie, jak zsypy, robaki. Oczywiście tego typu historie również mogą zdarzyć się w nowym budownictwie, to zależy od tego, kogo mamy za ścianą i jak dbamy  o tą czystość. Natomiast w tym starszym budownictwie takie historie mogą się zdarzyć. Akurat u mnie nie miałam problemu z tego typu historiami, ani robactwem ani myszami, szczurami. Nic takiego się nie wydarzyło. Nasze osiedle w ogóle jest utrzymane w bardzo dobrej kondycji, regularnie tam są przeprowadzane remonty. Jak ja się wprowadziłam, to była zrobiona elewacja, ocieplenie, widać, że te pieniądze mimo, że płacimy wyższe, to one idą na utrzymanie tych części wspólnych, klatek schodowych, piwnic i elewacji. Więc jest w dobrej kondycji. 

Piszecie o tym, że w nowym często trzeba płacić na ochronę. To prawda. Tam w czynszu wynagrodzenie naszego pana ochroniarza. W starym fundusz remontowy jest wyższy. To prawda. Im starszy budynek, tym te koszty utrzymania wzrastają, bardzo często pojawiają się takie sytuacje, jak na przykład konieczność wymiany dachu i wtedy te koszty tego funduszu remontowego są zdecydowanie wyższe, bo taka spółdzielnia musi wziąć kredyt na wymianę dachu.

Teraz chciałam przejść do starego budownictwa. Tego, co pisaliście odnośnie plusów starego budownictwa. Lokalizacja, infrastruktura, nie ma co ukrywać, że mieszkania z rynku wtórnego zlokalizowane są bliżej centrum miasta, albo w takiej infrastrukturze w takiej lokalizacji, w takim otoczeniu, które jest już dojrzałe, wytworzone i po prostu jest tam wszystko, co powinno być pod ręką, czyli nie tylko Żabka, ale również wszelkiego rodzaju usługi, sklepy, przedszkola, żłobki, szkoły, dentyści, fryzjerzy, przychodnie i wszystko co człowiek potrzebuje mieć pod ręką do komfortowego życia, bez konieczności wsiadania w samochód i jechania 20 czy 30 minut do jakiegoś innego punktu w którym to się znajduje. Więc tu faktycznie jest to wszystko pod ręką. Ja jak przeprowadziłam się do Warszawy blisko 12 lat temu, to mieszkałam na Ursynowie na ulicy Rosoła. Bardzo serdecznie pozdrawiam wszystkich z Ursynowa, którzy teraz mnie słuchają. Mamy tam teraz kilka mieszkań, które projektujemy i dokańczamy. Poczułam naprawdę taki sentyment do tego miejsca, do tej dzielnicy, bardzo mi się dobrze na Ursynowie mieszkało. Odległości między budynkami są znaczne i nikt nikomu nie zagląda w okna. Jest zieleń, drzewa, naprawdę w pełni wykształcone, osiągnęły maksimum swojej dojrzałości. Więc sięgają naprawdę co najmniej 4-5 piętra. Plus do tego oczywiście, co pod ręką mieć musimy. Tak naprawdę to są takie dzielnice jak Ursynów czy Bemowo, które są samowystarczalne. Jak mieszkałam na Ursynowie to nie miałam żadnej potrzeby jeździć do centrum, dlatego, że wszystko czego potrzebowałam było właśnie na miejscu. To jest wspaniałe w takich starych lokalizacjach, w starych dojrzałych i wytworzonych lokalizacjach, że to wszystko właśnie mamy pod ręką i tak naprawdę możemy się poruszać na rowerze, hulajnodze, bez konieczności posiadania samochodu, bez konieczności posiadania samochodu, bo wszędzie jest bardzo blisko. 

Mówiliście jeszcze o tym, że mieszkanie jest od ręki i to jest wspaniałe. Pamiętajcie o tym, że takie mieszkania można mieć od razu. Nie trzeba czekać dwóch lat, pięciu czy trzech miesięcy na to, żeby się wprowadzić. Jeśli uda się znaleźć takie mieszkanie w takim dosyć dobrym standardzie, to tak naprawdę przeniesienie swoich rzeczy i można zacząć mieszkać, a kosmetykę robić w trakcie mieszkania. Więc to jest świetna wiadomość dla osób, które poszukują mieszkania już teraz od ręki, nie chcą czekać, mają potrzebę wyprowadzić się od rodziców, albo wynajmują mieszkanie i nie chcą po prostu płacić kolejnej raty za wynajem tego mieszkania komuś, tylko wolą płacić w tej  kwocie ratę, na przykład, kredytu i to jest właśnie odpowiedzią na tą potrzebę. Pamiętajcie o tym, że w starym budownictwie mogą zdarzyć się projektowe niespodzianki, w postaci liczników wody wewnątrz mieszkania. W nowym budownictwie te licznik są już na klatce schodowej w szafce na zewnątrz. Natomiast  tutaj, w starym budownictwie, kiedy będziecie takie mieszkanie projektować, zwracajcie uwagę właśnie na liczniki wody, gdzie one się znajdują. Musi być możliwość wymiany tych liczników. Często właśnie administracja czy spółdzielnia zapowiada, że w tym lub w przyszłym roku planuje wymianę liczników, więc nie mogą to być zabudowane piony, musi być do tego dostęp. Te liczniki często są w nieszczególnych i w problematycznych miejscach. My kilka razy takie liczniki, za zgodą spółdzielni, przenosiliśmy w inne miejsce w obrębie tego pionu, ale podnosiliśmy wyżej, żeby można byłoby taki licznik umieścić nad stelażem WC, na przykład, w szafce, a wcześniej blisko przy ziemi, bo taki był standard. Te liczniki są blisko przy ziemi, czy 30 centymetrów od Ziemi, a jak chcesz zabudować stelażem WC to jest problem, ale uspokajam Was, spółdzielnia zazwyczaj zgadza się na przeniesienie tych liczników. Wtedy trzeba tylko wystosować takie pismo do spółdzielni i zaprosić Pana hydraulika z tej spółdzielni, który rozplombuje licznik i przeniesie we wskazane miejsce. My do tej pory takich problemów nie mieliśmy. 

Jeśli chodzi o nowe budownictwo, to ono ma w dużej mierze lepsze układy funkcjonalne niż projekty od deweloperów. Aktualnie ta funkcja, ten nacisk na funkcjonalność tego mieszkania była większa kiedyś. Zwróćcie uwagę na wielkość przedpokoju czy holu versus wielkość przedpokoju w mieszkaniu deweloperskim. W starym budownictwie to jest mieszkanie, które ma 4 pokoje, kuchnię osobną, łazienkę i WC osobne. Więc ma dużo pomieszczeń, dla 4-osobowej rodziny spokojnie wystarczające. Natomiast w mieszkaniach deweloperskich w tym nowym budownictwie 70 metrowe mieszkanie często jest tylko 3-pokojowe. Zazwyczaj jest to salon z kuchnią, zdarzają się oczywiście też, że są dwie łazienki, ale często jest to, że jest tylko łazienka i WC. Dużą część tych mieszkań pochłania komunikacja i bardzo długie korytarze. Także tutaj warto zwracać uwagę właśnie na tą funkcjonalność i wykorzystanie tej faktycznej przestrzeni na komunikację versus na pokoje, bo co nam z tego, że mamy 70 czy 80 metrowe mieszkanie, jeśli sypialnie mają 9 metrów kwadratowych, a przedpokój czy hol ma 15 czy 20 metrów kwadratowych. Płacimy za każdy z tych metrów dokładnie taką samą cenę, natomiast użyteczność tego metrażu jest zdecydowanie wtedy mniejsza. Więc warto zwracać na to uwagę, kiedy przyjdzie do Was klient i będzie chciał zasięgnąć poradę na temat tego, które mieszkanie wybrać, to zwracajcie uwagę na metraż przeznaczony na komunikację w danym wnętrzu.

Justyna: „Ja też pozdrawiam ze starego, drzewa za oknem, duży plac zabaw, warzywniaki blisko, szkoła przez ulicę. Ciężko będzie się wyprowadzić”. To prawda. Ja mam wszystko właśnie pod ręką i bardzo sobie to cenię. To jest to, o czymś pisaliśmy, czyli to, że mieszkania są blisko wszystkiego, co jest potrzebne, ale są też zazwyczaj kameralne, to jest niska zabudowa, to nie jest Hon Kong. Tutaj zazwyczaj są kameralne, niskie budynki, 4-piętrowe, zazwyczaj są 2 mieszkania na piętrze, także nie ma dużej ilości sąsiadów, hałasów na klatce, akustycznie też te rozwiązania są lepsze niż w nowym budownictwie, gdzie słychać jak sąsiedzi rozmawiają. Nawet nie muszą się kłócić, wystarczy, że włączą telewizor i słychać dokładnie co oglądają, więc problem akustyki, wyciszenia jest powszechny i z tym nasi klienci często przychodzą, że musimy wygłuszyć mieszkanie, bo słychać absolutnie wszystko. Plus do tego pisaliście, że są stali lokatorzy, więc to są rodziny, które mieszkają w budynku od wielu lat, znają się, jest ta pomoc sąsiedzka, na pewno lepsza niż w nowym budynku, gdzie mieszkamy tu półtora roku i znam tylko jedną sąsiadkę. Znaczy pomagamy sobie w przypadku paczek od kurierów, bo raz ona odbierze naszą paczkę, raz my jej i tylko się wymieniamy tymi paczkami, więc to nie są relacje głębokie, natomiast pozostałych sąsiadów z piętra, szczerze, chyba nie poznałabym nawet na ulicy, jak wyglądają, więc to jest problem. Natomiast moje sąsiadki z mieszkania, które mamy prywatnie, znamy wszystkie sąsiadki, często przychodzą do Robcia z jakimś podarunkiem, prezentem, nieraz zdarzało się, że musiałam wyskoczyć gdzieś do sklepu, on był chory, więc sąsiadka przychodziła na te 15-20 minut z nim posiedzieć. Więc taka pomoc sąsiedzka jest na pewno fajniejsza. Oczywiście nie chcę generalizować, bo w nowym budownictwie też zdarzają się fajne relacje i fajni sąsiedzi, ale na pewno takie poczucie anonimowości jest tutaj większe, więc trudniej o takie relacje z sąsiadami. Chociaż oczywiście jako urodzona introwertyczka nie żeby mi to jakoś szczególnie przeszkadzało. Nie każdy ma potrzebę spędzania czasu ze swoimi sąsiadami, czy przychodzić czy zapraszać na kawę i ciastko, to decyzja każdej osoby. Ale warto zwrócić na to uwagę, że ci lokatorzy w tym starym budownictwie rzadziej się zmieniają.

Aha, wysokość mieszkania, na to zwracaliście uwagę w przypadku starej kamienicy. Stara kamienica, wysokie mieszkania z dużymi, wysokimi oknami. To jest marzenie każdego architekta, żeby takie mieszkanie zaprojektować i takich projektów Wam życzę, niekoniecznie w wielkiej płycie, gdzie wysokość mieszkania to raptem 2,50 w przypływach szczęścia, ale życzę Wam projektów  z wysokimi mieszkaniami, klimatycznymi, pięknymi oknami, piękną stolarką. Natomiast pamiętajcie, ze takie mieszkanie wymaga dużej opieki, dużej wiadomości na temat tego, co można w takim mieszkaniu zrobić, jak można do takiego tematu podejść. Ale żeby ten temat Wam osłodzić albo żeby nie wydawał się taki straszny, wysyłam Was do Kasi, architekt na szpilkach, która wydała e-book na temat remontu kamienicy. Polecam Wam. Kasia opisała jak podejść do remontu kamienicy, remontu mieszkania w kamienicy, trochę opowiedziała o tym, na co zwracać uwagę pod względem konstrukcyjnym i prawnym. Więc jeśli macie przed sobą taki temat, to z tego e-booka na pewno dowiecie się dużo przydatnych rzeczy.

Marta pisze: „Iza, jeszcze akustyka wnętrz. W starym budownictwie ściany to złoto”. No tak.