Kosztorys wykończenia mieszkania – o czym pamiętać i jak go przygotować?

Dzisiejszy wpis jest ostatnim z serii „Projekt idealny”, która była przewodnikiem o tym jak krok po kroku zaprojektować mieszkanie/dom bez błędów i bolesnej wtopy. W poprzednim poście pisałam o dokumentacji technicznej lub jak kto woli, projektach wykonawczych, które zawierają wszystkie niezbędne wytyczne do realizacji inwestycji. Dzisiejszy wpis będzie opisywał równie ważny aspekt (jeśli chodzi o klienta to chyba najważniejszy) projektu. Opiszę w nim jak przygotować kompletny kosztorys wykończenia mieszkania, o czym należy pamiętać i jakie są najczęstsze błędy popełniane przy jego tworzeniu. Tradycyjnie przygotowałam też dla Was pliki do pobrania i ściągę z podpowiedziami. O tym wszystkim w poście poniżej.

W SERII „PROJEKT IDEALNY” ZNAJDZIECIE WSZYSTKIE NIEZBĘDNE I NAJWAŻNIEJSZE INFORMACJE O TYM:

1. Jak przygotować i podpisać umowę na prace projektowe, która uchroni Was przed pracą za darmo, zabezpieczy wasze prawa, wskaże dokładny zakres prac i wyjaśni najważniejsze zobowiązania obu stron-> Wszystko na ten temat w artykule „Projekt zacznij od umowy”.
2. Jak wykonać inwentaryzację (pomiar) mieszkania, aby uniknąć błędów już na samym początku. Co warto zabrać ze sobą na inwentaryzację i jak się do niej przygotować? Jak pomierzyć ścianę z oknem, aby wiedzieć czy zmieści się pod nim zabudowa kuchenna? Jak pomierzyć gniazdka i punkty wodne, aby zaplanować łazienkę bez  drogich przeróbek? Jak sprawdzić czy pomiar jest prawidłowy zanim wyjdziecie z mieszkania? -> Wszystko na ten temat w artykule „Jak zmierzyć mieszkanie?”
3. Jak przygotować koncepcje projektowe, które zachwycą klienta, zachęcą do dyskusji i pomogą wybrać najlepszą opcję. Także o tym jak uniknąć błędów w tym ważnym dla dalszej współpracy momencie oraz czym różni się koncepcja od projektu koncepcyjnego -> Wszystko na ten temat w artykule „Koncepcja projektowa”
4. Co powinna zawierać dokumentacja projektowa, jakie projekty wykonawcze wchodzą w jej skład, ile rysunków to aż nadto i czemu mniej znaczy więcej. Tu znajdziesz wszystko o tym co musisz wykonać w ramach umowy, czego oczekuje klient i jak zrobić to dobrze i profesjonalnie. Dużo praktycznej wiedzy i przykładów z życia. -> Wszystko na ten temat w artykule „Projekty wykonawcze”
5. Jak przygotować kosztorys i zaplanować budżet. Ile kosztuje robocizna? Ile materiały? O czym nie zapomnieć wyceniając realizację projektu? -> Wszystko na ten temat w artykule „Kosztorys prac wykończeniowych”.

1. CO POWINIEN ZAWIERAĆ KOSZTORYS WYKOŃCZENIA MIESZKANIA?

Celem kosztorysu jest oszacowanie kosztów związanych z wykończeniem mieszkania lub domu. Sukces tych wyliczeń zależy przede wszystkim od dokładności z jaką go zrobiono. Musi więc uwzględniać wszystkie prace i materiały, które przewiduje projekt. Oto najważniejsze informacje jakie powinien zawierać kosztorys:

• metraż mieszkania
• wszystkie pomieszczenia objęte projektem (kosztorysem) oraz ich metraż
• prace budowlane i wykończeniowe z podziałem na branże
• jednostki miary (m2/mb/szt) robocizny i materiałów
• koszt jednostki miary robocizny i materiałów
• koszt materiałów dodatkowych (chemia budowlana)

Na tym etapie musicie podjąć decyzję odnośnie podatku VAT. To ważne, bo ostateczny kosztorys w kwocie netto i brutto różni się diametralnie. Wszystkie materiały budowlane kupuje się z VATem 23%. Jeśli za pośrednictwem swojej firmy wykończeniowej odsprzedajesz je klientowi wraz z robocizną to są one dla niego „tańsze” o 15%, gdyż obowiązuje na nie VAT 8%. Robocizna objęta jest VATem 8%.

Jeśli chcecie się dowiedzieć jaką część kosztorysu obejmuje materiał podstawowy, robocizna a jaki materiał dodatkowy zajrzyjcie do postu, w którym dokładnie to opisałam. Znajdziecie tam również informację na czym (nie) warto oszczędzać urządzając mieszkanie (kliknij w obrazek)

2. NAJCZĘSTSZE BŁĘDY POPEŁNIANE W KOSZTORYSACH

Błędy w kosztorysach zdarzają się prawie zawsze. Pół biedy, gdy chodzi o niewielkie sumy, zazwyczaj kończy się wstydzie i świeceniu oczami. Gorzej jeśli postawisz przecinek nie w tym miejscu albo zapomnisz o jednym pomieszczeniu. Albo zamiast jednej wpiszesz jedenaście wanien. O czym jeszcze zdarza się zapomnieć?

1. Brak uwzględnienia wszystkich prac budowlanych– dotyczy to głównie drobnych prac pomocniczych, o których nie zawsze się pamięta, a które są niezbędne do wykonania. Na przykład czasem zdarza się nie uwzględniać naprawy tynku, podłóg i sufitu po wyburzeniu ścian. Albo otynkowania nowo wybudowanej ściany. Typową pracą dodatkową jest konieczność naprawy bruzd po zmianach elektrycznych lub przesunięciu przyłącza wodnego. Nie są to duże koszta, ale potrafią zsumować się w pokaźne kwoty.
2. Brak uwzględnienia materiałów pomocniczych– to najczęstszy błąd popełniany w obliczaniu kosztów wykończenia mieszkania. O ile pamięta się o cenie m2 glazury i stawce glazurnika, o tyle często nie myśli się o kosztach zakupu kleju, folii w płynie, fudze itp. A jeśli pomyśli się, że do każdego m2 należy dodać około 25 zł za materiały dodatkowe to przy 30m2 (tylko średnio jest m2 glazury do ułożenia w 60m2 mieszkania)  różnica robi się spora.
3. Nieoszacowanie wartości robót– brak wiedzy o stawkach robocizny to najczęstszy i bolesny błąd, ponieważ w przeciwieństwie do materiałów budowlanych zmieniają się one w zależności od regionu Polski. Może się tak zdarzyć jeśli przygotowujemy kosztorys dla klienta z innego województwa. Forma zatrudnienia wykonawców też ma ogromne znaczenie. Nie wszyscy wystawiają faktury, jeśli wiecie o czym mówię.
4. Brak uwzględnienia transportu- jeśli klient uprze się na zamawianie materiałów w sklepie internetowym zawsze sprawdźcie czy i w jakiej kwocie będzie miał zapewniony transport. Większość sklepów powyżej pewnej wartości zamówienia oferuje darmowy dowóz, ale nie jest to regułą. Szczególnie jeśli chodzi o ciężkie materiały jak płytki czy kleje.
5. Zła stawka podatku VAT– uważajcie na VAT! Można się naprawdę naciąć, jeśli źle policzycie podatek. Nie ma przebacz. Urząd Skarbowy rzadko wybacza. A od 8% VATu na materiały wykończeniowe są pewne odstępstwa. Na przykład sprzęt AGD, oświetlenie i meble nie są objęte tą ulgą. Jeśli więc macie jakiekolwiek wątpliwości zaciągnijcie porady u księgowej lub na infolinii US. Jeśli masz problem z obliczeniem kwoty netto lub brutto skorzystaj z kalkulatora: KALKULATOR VAT NETTO BRUTTO

3. JAK STWORZYĆ DOBRY KOSZTORYS WYKOŃCZENIA MIESZKANIA?

Istnieją dwie metody tworzenia kosztorysu. Pierwszy polega na podziale prac wykończeniowych na kategorie np: prace glazurnicze, prace malarskie, prace parkieciarskie i sumowanie w danej pozycji metraży z całego mieszkania. Taki sposób przygotowania kosztorysu pozwala szybko rozeznać się o cenie prac konkretnych podwykonawców lub danego materiału wykończeniowego. Jest zdecydowanie krótszy i bardziej ogólny. Pozwala szybko złożyć zamówienia na konkretne produkty. Sprawdza się w przypadku małych mieszkań.

Drugim sposobem jest podział kosztorysu na pomieszczenia (łazienka, salon, sypialnia, kuchnia) i wyszczególnienie w nich prac budowlanych. To sprawia, że kosztorys wykończenia mieszkania jest dłuższy ale też bardziej dokładny. Można łatwo zobaczyć, w którym pomieszczeniu pracy jest najwięcej i jaką część całego kosztorysu stanowi na przykład koszt wykończenia łazienki. Jednak fakt, że te same prace występują w kilku pomieszczeniach sprawia, że trzeba być bardziej uważnym składając zamówienie. Może się bowiem zdarzyć sytuacja, że przeoczy się jedną parę drzwi czy kilkanaście metrów parkietu.

Ja w swojej pracy korzystam z drugiego sposobu przygotowywania kosztorysu. Wynika to z faktu, że łatwiej mi myśleć o konkretnym pomieszczeniu a nie całym lokalu wyszczególniając poszczególne prace. Mam większą pewność, że uwzględniłam wszystkie niezbędne prace i materiały. Łatwiej jest mi też odnaleźć cenę konkretnego produktu, jeśli wiem w którym miejscu go szukać.

Niezależnie od tego, którą z tych metod wybierzecie w swojej pracy, każdy kosztorys wykończenia mieszkania będzie zawierał informację o cenie robocizny, materiału podstawowego (glazura, parkiet, farba) i materiału dodatkowego (klej, zaprawa, tynk). Dla ułatwienia proponuję abyście w jednym wierszu opisującym danym czynność uwzględniali również koszt materiałów, czyli koszt pomalowania ściany to: robocizna+koszt farby+koszt pędzli, wałków, folii malarskiej, taśmy, gruntu. Jak widzicie na jedną czynność składa się wiele elementów. Często się o tym zapomina a cała tak zwana chemia budowlana generuje spore dodatkowe koszta. Wiedza na temat wszystkich materiałów potrzebnych do realizacji danej pracy nie zawsze jest oczywista, ale bez niej nie da się stworzyć kompletnego kosztorysu.

Aby sprawdzić jak wiele jest w tym prawdy zastanówcie się czy potraficie odpowiedzieć na pytania:

• co oprócz płyty gipsowo-kartonowej potrzebne jest do wykonania sufitu podwieszanego?
• jakie materiały muszę uwzględnić, jeśli przesuwam punkt elektryczny?
• jakie prace należy wykonać, aby przerobić przyłącze do wanny na przyłącze prysznicowe?
• jakie materiały muszę uwzględnić, aby wymurować ścianę?
• jakie materiały dodatkowe potrzebne są do położenia glazury w łazience?
• jaki będzie koszt wymiany grzejnika, jeśli muszę zakupić nowy model?
• jakie prace dodatkowe ciągnie za sobą wyburzenie ściany?
• jaka będzie różnica w cenie materiałów dodatkowych w przypadku paneli i parkietu?

Jeśli część z tych pytań sprawiła Wam trudność to znak, że musicie koniecznie udać się na budowę i porozmawiać z Panem Mieciem 🙂 W pracy architekta ważne jest bowiem wiedza nie tylko techniczna ale i praktyczna. A Panowie wykonawcy to chodząca encyklopedia 🙂

Na szczęście macie też mnie, a ja się zawsze chętnie z Wami dzielę tym co wiem. Dlatego stworzyłam profesjonalny wzór kosztorysu prac wykończeniowych, którego wszystkie możliwości możesz zobaczyć w filmie poniżej: 

WZÓR KOSZTORYSÓW, JAK I INNE NARZĘDZIA Z PAKIETU STARTOWEGO ZNAJDZIESZ W SKLEPIE (KLIKNIJ OBRAZEK PONIŻEJ):

Mam nadzieję, że posty w serii „Projekt Idealny” pomogą Wam w codziennej pracy, wskażą dobry kierunek i podrzucą kilka cennych rad. Pamiętajcie, że sposób przygotowywania projektów jest jak charakter pisma- każdy ma inny i wyjątkowy. Wypracujcie swój własny, oryginalny ale budujcie go na dobrych podstawach.

Jeśli podobał Ci się ten post, uważasz że był przydatny i wartościowy- podziel się swoją opinią w komentarzu i udostępnij go swoim znajomym. Niech idzie w świat i ściągnie tu więcej fajnych ludzi- takich jak TY!